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金针集/资金成本升 楼市小阳春言之尚早\大卫

金针集/资金成本升 楼市小阳春言之尚早\大卫

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  图左:长期的超低息环境与供求失衡,严重扭曲了香港住宅市场,楼价与实体经济脱节,令人忧虑。图右:中原城市领先指数

  第五波疫情逐步稳定,加上社交距离措施放宽,市面人流明显增加,加上首阶段五千元电子消费券派发,零售消费市道呈现好转迹象,次季香港经济恢复正增长可期。

  美收水速度比预期快

  其实,受到疫情影响而累积楼市购买力也逐步释放出来,防疫措施放宽后首个开售新盘,首日售出近八成,而二手楼市场成交也回升,令人憧憬楼市酝酿小阳春。中原地产二手楼价指数从一年多低位略为反弹,楼价指数从8月的历史高点跌幅收窄至5.3%。

  不过,香港住宅楼市触底回升仍属言之尚早。首先,全球疫情变化难测,未来仍可能出现传播力更高的变种病毒。全球新冠肺炎迄今未受控,确诊人数继续上升,不利环球经济全面复常,香港仍要保持警觉性,做好下一波疫情来袭应对准备。

  其次,美国收水速度与力度比市场预期快。联储局表明要重手遏抑通胀,随时将联邦基金利率从目前0.5厘调高至3厘,并且加快缩减资产负债表规模,收紧市场流动性,估计每年可能向市场出售总值1.1万亿美元的抵押证券与美债等资产。这意味平钱时代已告结束,资金成本逐步上升,物业资产价格势将首当其冲。例如美国30年定息按揭利率冲破5厘,房屋销售应声下跌,香港住宅楼市也难以独善其身。

  港银加存息吸资不寻常

  近期有个别本地银行抢吸港元存款而大幅上调港元定期利率,一年定存息高达2.1厘,比楼按利率还要高。银行不会做蚀本生意,提高处于偏低水平的楼按利率是迟早的事。

  第三,全球经济环境复杂,不确定性增加。俄乌冲突有可能长期化,对世界经济与金融市场的冲击愈来愈大。国际货币基金组织因应俄乌地缘政治因素,进一步将今年全球经济增长从4.4%向下修订至3.6%。

  值得留意的是,俄乌冲突导致能源与粮食价格飞涨,已导致全球多国经济与社会不稳,正进一步加剧债务与货币危机爆发,金融市场随时再飞出意想不到的黑天鹅,增加世界经济出现二次衰退的风险,环球资产价格下调压力不容低估。

  全球经济衰退风险上升

  长期的超低息环境与供求失衡,已严重扭曲了香港住宅物业市场,出现不正常走势。过去两至三年,在黑暴与疫情夹击之下,香港经济陷入严重收缩,但楼价仅现温和调整,继续接近历史高位,与实体经济表现持续脱节,情况实在令人忧虑。

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